Wednesday, October 20, 2004

 

1) Texte en français
2) Nederlands Tekst
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Numéro : JC036J1_1 Date : 2003-06-19
Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE
Siège : PARMENTIER Rapporteur : ECHEMENT Min. Public : DE RIEMAECKER
Numéro de rôle : C010381F
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LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Rapports avec les tiers
Bail commercial sans date certaine - Occupation depuis plus de six mois
Aliénation - Adjudicataire sur saisie exécution-Expulsion
Loi sur les baux commerciaux, article 12 - Incidence
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Sommaire
Il résulte de l'économie de l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux (1).
(1) Voir les concl. du M.P.

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Note
C.01.0381.F
Conclusions du ministère public.
1. Le jugement attaqué s'est prononcé sur la demande des défendeurs, acquéreurs de deux immeubles ensuite d'une adjudication, tendant en substance à la résiliation du bail d'un des immeubles occupé par les demandeurs, à leur expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation. Il n'est pas discuté qu'il s'agit d'un bail commercial qui n'a pas date certaine mais qui est occupé depuis plus de six mois.
2. En ce qui concerne les première et troisième branches de l'unique moyen je me réfère au mémoire en réponse et m'attarderai à la deuxième branche, qui pose à votre Cour une question controversée et sur laquelle elle n'a pas eu, à ma connaissance, l'occasion de se prononcer jusqu'ores, à savoir si l'article 1575 du Code judiciaire dispense ou non l'adjudicataire suite à une saisie immobilière de respecter les conditions prescrites par l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux lorsqu'il souhaite expulser le locataire dont le bail n'a pas date certaine, mais qui occupe l'immeuble depuis plus de six mois .
3.1. L'article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose : " Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulser en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance. Il en va de même lorsque le bail n 'a pas date certaine antérieure à l'aliénation si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ".
3.2. L'article 1575 du Code judiciaire dispose quant à lui: " Les baux qui n'ont pas de date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie ne sont opposables ni aux créanciers inscrits ou à tout autre créancier qui aurait fait utilement la transcription prévue à l'article 1565, ni aux saisissants, ni à l'adjudicataire ".
4. La doctrine et la jurisprudence majoritaires, considèrent que l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux ne prime pas l'article 1575 du Code judiciaire, et que, par conséquent, le locataire des lieux dont le bail n'a pas date certaine avant la transcription de la saisie, peut être expulsé, indépendamment des dispositions de l'article 12 (1).
5. A l'inverse, selon la minorité des auteurs et de la jurisprudence, à laquelle les demandeurs se rallient, même en cas de saisie, l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux peut être invoqué par le preneur, de sorte que le bail sans date certaine est opposable à l'adjudicataire, acquéreur au sens de l'article 12, en cas d'occupation de l'immeuble supérieure à six mois, indépendamment de l'article 1575 du Code judiciaire qui pose l'exigence de la date certaine (2).
La position minoritaire se fonde essentiellement sur deux arguments.
Le premier est tiré de ce que l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 déroge aux règles du droit commun (article 1743 du Code civil) qui prévoient que le locataire dont le bail n'a pas date certaine peut être expulsé par l'acquéreur sans congé ni indemnité, et qu'il ne ressort pas des travaux préparatoires du Code judiciaire que le législateur ait voulu par l'article 1575 retirer au preneur commercial la protection que lui octroie l'article 12 précité.
Le second argument invoque une cohérence dans le système des baux en faisant référence en matière de bail à ferme à l'article 55 de la loi sur le bail à ferme et en matière de bail de la résidence principale à l'article 9 de la loi du 20 février 1991.
6. Pour ma part je me rallie à la position majoritaire pour les motifs exposés ci-après.
S'il est certain que l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 déroge aux règles du droit commun qui prévoient que le locataire dont le bail n'a pas date certaine peut être expulsé par l'acquéreur sans congé ni indemnité, il demeure que cette dérogation s'inscrit dans un domaine identique du droit à savoir le louage de chose, alors que l'article 1575 du Code judiciaire s'inscrit dans une matière spécifique à savoir l'exécution forcée en matière de saisie. La question qui se pose, ainsi que certains auteurs l'ont judicieuse relevé, est donc de savoir si le droit des saisies doit ou non l'emporter sur le droit du bail (3).
La circonstance de l'absence de commentaires du législateur lors de l'élaboration de l'article 1575 du Code judiciaire ne me paraît pas suffisante pour démontrer que le législateur n'aurait pas eu l'intention de retirer au preneur commercial la protection que lui octroie l'article 12 de la loi du 30 avril 1951, d'autant que cette disposition impérative touchant au droit des saisies (4) est entrée en vigueur après l'article 12 précité.
L'argument tendant à la cohérence dans le système des baux par référence, en matière de bail à ferme, à l'article 55 de la loi sur le bail à ferme et, en matière de bail de la résidence principale, à l'article 9 de la loi du 20 février 1991, ne me paraît pas davantage déterminant.
En effet, s'il est admis que ces dispositions s'appliquent en cas d'adjudication sur saisie et prime donc l'article 1575 du Code judiciaire, c'est, suivant la doctrine et la jurisprudence, en raison du mécanisme de la subrogation que ces dispositions contiennent expressément et que l'on ne retrouve pas inscrit dans l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 (5).
Aux termes des articles 55 de la loi sur le bail à ferme et 9 de la loi du 20 février 1991, l'acquéreur est en effet " subrogé aux droits et obligations du bailleur ", même lorsque le bail n'a pas date certaine si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins. Le conflit se résout dans ces cas en termes d'opposabilité à l'acquéreur qui demeure un tiers par rapport au bail.
En revanche l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 n'a pas prévu un tel mécanisme d'opposabilité.
L'acquéreur dont question à l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 ne vise donc pas l'adjudicataire sur saisie lequel bénéficie, à mon estime, des dispositions de l'article 1575 du Code judiciaire. Le moyen en cette branche me paraît donc manquer en droit.
Conclusion : rejet.
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(1) M. VANWIJCK-ALEXANDRE et L. HERVE, Actualités du droit, Ed. Story-scientia, 1994, pp. 582 à 584; C.
ENGELS, " La saisie exécution immobilière et l'ordre", in "les voies conservatoires et d'exécution", Ed.
jeune Barreau Bruxelles, 1982, p. 235 ; M. LA HAYE et J. VANKERCKOVE, " Les baux commerciaux ", in " les novelles Droit civil ", tome VII, n° 1743bis ; D. CHABOT-LEONARD, " Saisies conservatoires et saisies exécution ", Bruylant, Bruxelles, 1979, p. 369 ; E. DIRIX et K. BROECKX, " Beslag ", Ed. Story-scientia, 2001, p. 498; J. t'KINT et M. GODHAIR, " Le bail commercial ", Rép. Not., 1990, p. 144 ; D. MICHIELS, " De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed ", R.W., 1991-1992, p. 657, et les références jurisprudentielles y citées.
(2) J.L. LEDOUX et B. CAMBIER, " Saisie immobilière et opposabilité des baux "; Rev. not., 1992, p. 569 ; J.L. LEDOUX, R.P.D.B., Complément tome VIII, V° La saisie immobilière, 1996, p. 721 ; PAUWELS, note sous Comm. Anvers, 30 mai 1989, R.W., 1989-1990, p. 443 ; G. DE LEVAL, " La saisie immobilière ", Rép.
Not., Tome XIII, livre II, p. 211 ; Y. MERCHIERS, " Tegenstelbaarheid van huurcontracten hij eigendomsoverdracht " , T.P.R., 1983, p. 206, et les références jurisprudentielles y citées.
(3) M. VANWIJCK-ALEXANDRE et L. HERVE, Actualités du droit, Ed. Story-scientia, 1994, p. 584.
(4) Cass., 16 novembre 1990, RG 6995, n° 154.
(5) Cass., 23 décembre 1977, (Bull. et Pas.,1978, I, 482) ; M. VANWIJCK-ALEXANDRE et L. HERVE, Actualités du droit, Ed. Story-scientia, 1994, p. 584.

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Base légale
-LOI DU 30-04-1951,ART Art. 12

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Texte
N° C.01.0381.F
1. D. M. et
2. L. J.,
demandeurs en cassation,
admis au bénéfice de l'assistance judiciaire par ordonnance du premier président du 14 août 2001 (pro Deo n° G.01.0077.F),
représentés par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile,
contre
1. C. G. et
2. B. J.,
défendeurs en cassation,
représentés par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile.
I. La décision attaquée
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 9 mai 2001 par le tribunal de première instance de Mons, statuant en degré d'appel.
II. La procédure devant la Cour
Le conseiller Philippe Echement a fait rapport.
L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.
III. Le moyen de cassation
Les demandeurs présentent un moyen libellé comme suit :
Dispositions légales violées
- article 149 de la Constitution ;
- article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce ;
- article 1575 du Code judiciaire.
Décisions et motifs critiqués
Après avoir constaté que les demandeurs étaient locataires des immeubles sis à C., rue de la S., n° 5 et 7 en vertu de baux sans date certaine, consentis par Mme D. qui en était propriétaire, que ces immeubles firent l'objet d'une saisie immobilière et furent adjugés publiquement, sous réserve de surenchère, aux défendeurs selon un procès- verbal du 14 mars 2000 dressé par le notaire D. de L., que l'action introduite par les défendeurs devant le juge de paix tendait à entendre résilier aux torts et griefs des demandeurs le bail portant sur l'immeuble sis à C., rue de la S., n° 7 et condamner les demandeurs à abandonner les lieux dans les 24 heures du jugement à intervenir,
le tribunal, par le jugement attaqué, " dit pour droit que les baux consentis par O. D. (aux demandeurs) concernant cet immeuble ne sont pas opposables (aux défendeurs) ; condamne (les demandeurs) à délaisser cet immeuble dans le mois du prononcé du (...) jugement ",
aux motifs que " la qualité de propriétaire des immeubles sis 5 et 7, rue de la S. à C. est acquise (aux défendeurs) depuis le 14 mars 2000 ; que (les défendeurs) font valoir à juste titre qu'en vertu des dispositions de l'article 1575 du Code judiciaire les baux consentis par O. D. aux (demandeurs) concernant les immeubles sis 5 et 7, rue de la S. à C. ne leur sont pas opposables à défaut de date certaine ; que c'est donc à bon droit qu'ils postulent la condamnation (des demandeurs) à abandonner l'immeuble sis 7, rue de la S.
à ., à peine de s'en voir expulser ".
Griefs
1. Première branche
Dans leurs conclusions prises en degré d'appel, les demandeurs faisaient valoir que " Mme O. D. a donné en location aux demandeurs des locaux sis aux n° 5 et 7 de la rue de la S. à C. ; que ces immeubles ne font en réalité plus qu'un ; qu'un premier bail a été conclu en date du 15 juin 1997 et porte sur une partie privative sise au n° 7, pour un loyer de 6.000 francs ; qu' un second bail, commercial, a été conclu en date du 15 mai 1998 et porte sur les locaux sis aux n° 5 et 7, pour un loyer de 9.000 francs ; (...) ; qu'il n'est pas possible de déterminer sur quel bail porte le congé de six mois qui a été notifié ;
que s'il porte sur le bail commercial, il n'est pas valable " en vertu de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, et qu'en ce qui concerne le bail de résidence principale, " le congé pour le bail commercial n'étant pas valable, il serait incongru de ne pas permettre (aux demandeurs) durant un laps de temps suffisant de loger dans les lieux ". Le jugement attaqué ne rencontre pas ce moyen et n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).
2. Deuxième branche
L'article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose : " Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance. Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ". L'adjudicataire d'un immeuble vendu sur saisie est un acquéreur à titre onéreux. Lorsque l'immeuble qui a fait l'objet d'une adjudication a été donné en location en vertu d'un bail commercial et est occupé depuis plus de six mois, l'adjudicataire ne peut expulser le preneur que dans le respect dudit article 12. Certes, en vertu de l'article 1575 du Code judiciaire, " les baux qui n'ont pas de date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie ne sont opposables ni aux créanciers inscrits ou à tout autre créancier qui aurait fait utilement la transcription prévue à l'article 1565, ni aux saisissants, ni à l'adjudicataire ". Toutefois, l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux déroge à cette disposition en matière de bail commercial. En l'espèce, le jugement attaqué ne dénie pas que les demandeurs occupaient une partie de l'immeuble sis n° 7 rue de la S. en vertu d'un bail commercial depuis plus de six mois. Il ne constate pas que le congé donné par les défendeurs aurait respecté les conditions prévues par l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, spécialement le délai de préavis d'un an. Il ne pouvait dès lors pas légalement décider que les baux consentis aux demandeurs, et spécialement le bail commercial, n'étaient pas opposables aux défendeurs (violation des dispositions visées au moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution).
3. Troisième branche
A tout le moins, le jugement attaqué ne se prononce pas sur l'existence d'un bail commercial consenti aux demandeurs par O. D. sur une partie de l'immeuble sis n° 7 rue de la S. et sur l'occupation par les demandeurs de cette partie d'immeuble depuis plus de six mois, circonstances alléguées par les demandeurs pour se défendre de l'action intentée contre eux. A défaut de ce faire, le jugement attaqué ne permet pas à la Cour de vérifier si les défendeurs pouvaient légalement se prévaloir de l'inopposabilité du bail en vertu de l'article 1575 du Code judiciaire. Le jugement attaqué n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution).
IV. La décision de la Cour
Quant aux première et troisième branches réunies :
Attendu qu'ayant décidé que les défendeurs " font valoir à juste titre qu'en vertu des dispositions de l'article 1575 du Code judiciaire les baux consentis par O. D. aux (demandeurs) concernant les immeubles sis 5 et 7 rue de la S. à C. ne leur sont pas opposables à défaut de date certaine ", les juges d'appel n'étaient plus tenus de répondre aux conclusions des demandeurs, reproduites en la première branche du moyen, qui étaient devenues sans pertinence en raison de leur décision et ne devaient plus, pour le même motif, se prononcer sur les deux questions évoquées par la troisième branche du moyen;
Attendu qu'en ces branches, le moyen ne peut être accueilli ;
Quant à la deuxième branche :
Attendu que l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux dispose que lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas et selon les modalités que cet article précise et qu'il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation , si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ;
Mais attendu qu'en vertu de l'article 1575 du Code judiciaire, les baux qui n'ont pas de date certaine avant la transcription de l'exploit de saisie ne sont opposables ni aux créanciers inscrits ou à tout autre créancier qui aurait fait utilement la transcription prévue à l'article 1565, ni aux saisissants, ni à l'adjudicataire ;
Qu'il résulte de l'économie de l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire ne peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux ;
Que le moyen qui, en cette branche, soutient que ledit article 12 déroge à l'article 1575 du Code judiciaire, manque en droit ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de trois cent cinquante-six euros nonante-sept centimes en débet envers les parties demanderesses et à la somme de cent quatorze euros cinquante-cinq centimes envers les parties défenderesses.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé et Christine Matray, et prononcé en audience publique du dix-neuf juin deux mille trois par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
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Numéro : RC036J1_1 Date : 2003-06-19
Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER
Siège : PARMENTIER
Rapporteur : ECHEMENT
Min. Public : DE RIEMAECKER


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Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Betrekkingen met derden
Huurcontract zonder vaste dagtekening
Gebruik sinds meer dan zes maanden
Vervreemding
Koper na gedwongen tenuitvoerlegging
Uitzetting
Artikel 12, Handelshuurwet
Weerslag

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Sommaire
Uit de opzet van art. 1575 Ger.W. volgt dat de koper op gedwongen tenuitvoerlegging niet kan aangemerkt worden als "verkrijger" in de zin van art. 12 Handelshuurwet (1). (1) Zie concl. O.M.

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Note
C.01.0381.F
Conclusie van de Heer advocaat-generaal De Riemaecker
1. Het bestreden vonnis heeft uitspraak gedaan over de vordering van de verweerders, die op een verkoping twee onroerende goederen hadden verworven. In hoofdzaak vorderden zij de ontbinding van het huurcontract van een van de panden dat door de eisers werd gebruikt, hun uitzetting en de betaling van een gebruiksvergoeding.
Er wordt niet betwist dat het om een handelshuur gaat zonder vaste dagtekening en dat het pand echter al meer dan zes maanden gebruikt wordt.
2. M.b.t. het eerste en derde onderdeel van het enige middel verwijs ik naar de memorie van antwoord.
Ik blijf wel even stilstaan bij het tweede onderdeel dat uw Hof een controversiële vraag stelt die, voor zover ik weet, nooit ter beoordeling aan uw Hof is voorgelegd. De vraag is of art. 1575 Ger.W. de koper na een beslag op onroerend goed al dan niet ervan ontslaat de in art. 12 Handelshuurwet vermelde voorwaarden na te komen, wanneer hij een huurder met een huurcontract zonder vaste dagtekening maar die het pand al meer dan zes maanden gebruikt, wil uitzetten.
3.1. Art. 12 Handelshuurwet luidt als volgt: "Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft."
3.2. Anderdeels luidt art. 1575 Ger.W. als volgt: "Huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot kunnen niet worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565 bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de beslagleggers, noch tegen de koper."
4. De overheersende rechtsleer en rechtspraak zijn van oordeel dat art. 12 Handelshuurwet niet op art.
1575 Ger.W. primeert en dat de huurder van een goed wiens huurcontract geen vaste dagtekening heeft vóór de overschrijving van het beslag, uitgezet kan worden, ongeacht het bepaalde in art. 12 (1).
5. Een minderheid van de auteurs en van de rechtspraak daarentegen, waarbij de eisers zich aansluiten, is van mening dat de huurder, ook in geval van beslag, zich kan beroepen op art. 12 art. Handelshuurwet, zodat het huurcontract zonder vaste dagtekening kan worden tegengeworpen aan de koper, de verkrijger in de zin van art. 12, ingeval het goed meer dan zes maanden in gebruik is, ongeacht art. 1575 Ger.W. dat een vaste dagtekening vereist (2).
Het minderheidsstandpunt berust in hoofdzaak op twee argumenten.
Het eerste is hieruit afgeleid dat art. 12 Handelshuurwet afwijkt van de regels van het gemene recht (art.
1743 B.W.) volgens welke de huurder wiens huurcontract geen vaste dagtekening heeft door de koper zonder opzeg noch vergoeding uitgezet kan worden en dat uit de parlementaire voorbereiding van het Gerechtelijk Wetboek niet blijkt dat de wetgever met art. 1575 de handelshuurder de bescherming wou ontnemen die voornoemd art. 12 hem biedt.
Het tweede argument voert een coherentie aan in de regeling van de huurovereenkomsten. Het verwijst daarbij naar art. 55 Pachtwet en, inzake huur van de hoofdverblijfplaats, naar art. 9 Huurwet 1991.
6. Wat mij betreft, ik sluit me om de onderstaande redenen aan bij het meerderheidstandpunt.
Art. 12 Handelshuurwet wijkt inderdaad af van de regels van het gemene recht die bepalen dat de huurder wiens contract geen vaste dagtekening heeft, zonder opzeg noch vergoeding door de koper kan worden uitgezet.
Dat neemt niet weg dat die afwijking binnen eenzelfde gebied van het recht past, namelijk de huur van goederen, terwijl art. 1575 Ger.W. tot een specifieke materie behoort, namelijk de gedwongen tenuitvoerlegging inzake beslag. Vraag is, zoals bepaalde auteurs oordeelkundig erop wezen, of het beslagrecht al dan niet moet primeren op het huurrecht (3).
Het feit dat de wetgever geen commentaar heeft gegeven bij de totstandkoming van art. 1575 Ger.W. lijkt me onafdoend om te beweren dat de wetgever de handelshuurder de bescherming die art. 12 Handelshuurwet hem biedt, niet wou ontnemen, te meer daar die dwingende bepaling inzake beslagrecht (4) in werking is getreden na voornoemd art. 12.
Het argument volgens hetwelk er een coherentie moet zijn in de regeling van de huurovereenkomsten, en dat daartoe verwijst naar art. 55 Pachtwet en, inzake huur van de hoofdverblijfplaats, naar art. 9 Huurwet 1991, lijkt me evenmin doorslaggevend.
Als er immers wordt aangenomen dat die bepalingen gelden in geval van verkopingen na beslag en dus primeren op art. 1575 Ger.W., dan is dat, aldus de rechtsleer en de rechtspraak, omdat die bepalingen uitdrukkelijk de indeplaatsstelling bepalen, terwijl art. 12 Handelshuurwet daarin niet voorziet (5).
Luidens de artt. 55 Pachtwet en 9 Huurwet 1991 treedt de verkrijger immers "in de rechten en verplichtingen van de verhuurder", ook al heeft het huurcontract geen vaste dagtekening en betrekt de huurder het goed sinds ten minste zes maanden. In die gevallen wordt het conflict opgelost door de tegenstelbaarheid aan de verkrijger die ten aanzien van de huurovereenkomst een derde blijft.
In art. 12 Handelshuurwet daarentegen bevat geen dergelijk mechanisme van tegenstelbaarheid.
De bewoordingen "hij die het vergoede goed verkrijgt" in art. 12 Handelshuurwet slaan dus niet op de koper na beslag die, naar mijn mening, het voordeel van art. 1575 Ger.W. geniet. Mijns inziens faalt het onderdeel dus naar recht.
Besluit: verwerping.
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(1) M. VANWIJCK-ALEXANDRE en L. HERVE, Actualités du droit, Ed. Story-scientia, 1994, p. 582 tot 584;
C. ENGELS, "La saisie exécution immobilière et l'ordre", in "les voies conservatoires et d'exécution", Ed. jeune Barreau Bruxelles, 1982, p. 235; M. LA HAYE en J. VANKERCKOVE, "Les baux commerciaux", in "les novelles Droit civil", deel VII, nr. 1743bis; D. CHABOT-LEONARD, "Saisies conservatoires et saisies exécution", Bruylant, Brussel, 1979, p. 369; E. DIRIX en K. BROECKX, " Beslag ", Uitg. Story-scientia, 2001, p. 498; J. t'KINT en M. GODHAIR, "Le bail commercial", Rép. Not., 1990, p. 144; D. MICHIELS, "De huurovereenkomst bij vervreemding van het verhuurde goed", R.W., 1991-1992, p. 657, en de aldaar vermelde verwijzingen naar de rechtspraak.
(2) J.L. LEDOUX en B. CAMBIER, "Saisie immobilière en opposabilité des baux" , Rev. not., 1992, p. 569;
J.L. LEDOUX, R.P.D.B., Bijlage Dl. VIII, Trefwoord La saisie immobilière, 1996, p. 721; PAUWELS, noot onder Kh. Antwerpen, 30 mei 1989, R.W., 1989-1990, p. 443; G. DE LEVAL, "La saisie immobilière", Rép.
Not., Dl. XIII, boek II, p. 211; Y. MERCHIERS, "Tegenstelbaarheid van huurcontracten hij eigendomsoverdracht", T.P.R., 1983, p. 206, en de aldaar vermelde verwijzingen naar de rechtspraak.
(3) M. VANWIJCK-ALEXANDRE en L. HERVE, Actualités du droit, Ed. Story-scientia, 1994, p. 584.
(4) Cass., 16 nov. 1990, A.R. 6995, nr. 154.
(5) Cass., 23 dec. 1977, (A.C., 1978, 511); M. VANWIJCK-ALEXANDRE en L. HERVE, Actualités du droit, Ed.
Story-scientia, 1994, p. 584.

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Base légale
-WET VAN 30-04-1951,ART Art. 12

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Texte
Nr. C.01.0381.F.-
1. D. M.,
2. L. J.,
Mr. John Kirkpatrick , advocaat bij het Hof van Cassatie,
tegen
1. C. G.,
2. B. J.,
Mr. Philippe Gérard, advocaat bij het Hof van Cassatie.
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis, op 9 mei 2001 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Bergen.
II. Rechtspleging voor het Hof
Raadsheer Philippe Echement heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Xavier De Riemaecker heeft geconcludeerd.
III. Cassatiemiddel
De eisers voeren een middel aan :
Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 149 van de Grondwet ;
- artikel 12 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds ;
- artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek.
Aangevochten beslissingen en redenen
Na te hebben vastgesteld dat de eisers, krachtens huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening die door mevrouw D. gesloten waren in haar hoedanigheid van eigenares, panden huurden in ..., dat op die panden beslag was gelegd en dat ze, blijkens een op 14 maart 2000 door notaris Demeure de Lespaul opgemaakt proces-verbaal openbaar, onder voorbehoud van opbod, werden verkocht aan de verweerders, dat de door de verweerders voor de vrederechter ingestelde rechtsvordering ertoe strekte de huurovereenkomst betreffende het in ... gelegen pand te ontbinden in het nadeel van de eisers en de eisers te doen veroordelen om de plaats te ontruimen binnen 24 uur na het vonnis, "zegt" de rechtbank, bij het bestreden vonnis, "voor recht dat de door O.
D. (met de eisers) met betrekking tot dat pand gesloten huurovereenkomsten niet (aan de verweerders) kunnen worden aangevoerd ; veroordeelt (de eisers) om dat pand te ontruimen binnen een maand na de uitspraak van het (...) vonnis", op grond dat "(de verweerders) sedert 14 maart 2000 eigenaar geworden zijn van de in ... gelegen panden ; dat (de verweerders) terecht aanvoeren dat, krachtens artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, de door O. D. met de (eisers) gesloten huurovereenkomsten betreffende de panden in ..., bij ontstentenis van vaste dagtekening, niet tegen hen kunnen worden ingeroepen ; dat zij dus terecht vorderen dat (de eisers) zouden worden veroordeeld om het in ... gelegen pand te ontruimen op straffe van uitzetting".
Grieven
2. Tweede onderdeel
Artikel 12 van de handelshuurwet luidt als volgt : "zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen voor de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft". De koper van een na beslag verkocht pand is een verkrijger onder bezwarende titel. Wanneer het verkochte pand krachtens een handelshuurovereenkomst is verhuurd en sedert meer dan zes maanden in gebruik is, kan de koper de huurder enkel uitzetten mits hij voornoemd artikel 12 naleeft. Krachtens artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek "kunnen huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot niet worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565 bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de beslagleggers, noch tegen de koper". Artikel 12 van de handelshuurwet wijkt evenwel af van die bepaling inzake handelshuur. Te dezen ontkent het bestreden vonnis niet dat de eisers krachtens een handelshuurovereenkomst sedert meer dan zes maanden een gedeelte van het in ... gelegen pand in gebruik hadden. Het stelt niet vast dat de verweerders de huur hebben opgezegd met inachtneming van de in artikel 12 van de handelshuurwet bepaalde voorwaarden, inzonderheid de opzeggingstermijn van een jaar. Het kon derhalve niet wettig beslissen dat de met de eisers gesloten huurovereenkomsten, en inzonderheid de handelshuur, niet tegen de verweerders konden worden aangevoerd (schending van de in het middel aangegeven bepalingen, met uitzondering van artikel 149 van de Grondwet).
IV. Beslissing van het Hof
Tweede onderdeel :
Overwegende dat artikel 12 van de handelshuurwet van 30 april 1951 bepaalt dat, zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit mag zetten in de gevallen en op de wijze als bepaald in dat artikel en dat hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen voor de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft ;
Overwegende evenwel dat, krachtens artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot, niet kunnen worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565 bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de beslagleggers, noch tegen de koper ;
Dat uit de opzet van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek volgt dat de koper niet kan aangemerkt worden als verkrijger in de zin van artikel 12 van de handelshuurwet ;
Dat het onderdeel, in zoverre het betoogt dat voornoemd artikel 12 afwijkt van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek, faalt naar recht ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF
Verwerpt het cassatieberoep ;
Veroordeelt de eisers in de kosten.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, de raadsheren Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé en Christine Matray, en in openbare terechtzitting van negentien juni tweeduizend en drie uitgesproken door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Xavier De Riemaecker, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.
Vertaling opgemaakt onder toezicht van afdelingsvoorzitter Edward Forrier en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem.
De griffier, De afdelingsvoorzitter,

Comments:
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